Die Hybriden sind im Kommen. Doch gemeint sind nicht Autos, sondern
Immobilien in Mischnutzung. Insbesondere Hochhäuser, in denen Büros,
Wohnungen und Hotels gemeinsam unter ein Dach gebracht werden, können bei
steigenden Einwohnerzahlen und knappen Flächen zu attraktiven Projekten
werden. Doch die Entwicklung Hybrider Immobilien ist mit einer
komplizierten und teuren Planung verbunden, die viele Investoren
abschreckt. Eine Master-Arbeit an der International School of Management
(ISM) hat untersucht, wann sich Hybride Hochhäuser lohnen.

Hybride Immobilien versprechen eine Abkehr von der monofunktionalen
Nutzung, die dazu geführt hat, dass Wohngemeinden einen Dornröschenschlaf
halten, Innenstädte am Tag hektisch, am Abend aber geisterhaft sind. Ein
zentrales Merkmal von lebendigen Stadtquartieren hingegen ist ein hoher
Grad an Nutzungsdurchmischung. Was hält die Baubranche also davon ab? „In
der Master-Arbeit, die an unserem Institut für Immobilien- und
Standortforschung entstanden ist, wurden zwei Ansätze, das ‚Target-
Costing‘ und die klassische Immobilienentwicklung interdisziplinär in
einem Modell verknüpft, um so das Kosten-Nutzen-Verhältnis genauer zu
untersuchen“, erklärt Prof. Dr. Werner Pauen, der an der ISM den Master-
Studiengang Real Estate Management leitet.

Die Arbeit kalkuliert das Produktprofil und die resultierenden und
akzeptablen Baukosten einer hybriden Immobilie zum frühen Zeitpunkt der
Projektentwicklung unter Einbeziehung der Präferenzen der Nutzer, um einen
nachhaltigen Erfolg über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie zu
gewährleisten. Neben den baurechtlichen Gegebenheiten wurden die
Herleitung der am Markt erzielbaren Mieten sowie insbesondere die
Einflussfaktoren auf die Zahlungsbereitschaft der Endnutzer einbezogen.

Hintergrund:
Die International School of Management (ISM) zählt zu den führenden
privaten Wirtschaftshochschulen in Deutschland. In den einschlägigen
Hochschulrankings rangiert die ISM regelmäßig an vorderster Stelle.
Die ISM hat Standorte in Dortmund, Frankfurt/Main, München, Hamburg, Köln,
Stuttgart und Berlin. An der staatlich anerkannten, privaten Hochschule in
gemeinnütziger Trägerschaft wird der Führungsnachwuchs für international
orientierte Wirtschaftsunternehmen in kompakten, anwendungsbezogenen
Studiengängen ausgebildet. Alle Studiengänge der ISM zeichnen sich durch
Internationalität und hohe Lehrqualität aus. Projekte in Kleingruppen
gehören ebenso zum Hochschulalltag wie integrierte Auslandssemester und
-module an einer der rund 190 Partnerhochschulen der ISM.

Das deutsche Energieberater Netzwerk DEN e.V. begrüßt den Beschluss der baden-württembergischen Landesregierung, bei neuen Nichtwohngebäude die Installation von Photovoltaikanlagen zwingend vorzuschreiben. „Solaranlagen bieten ein ausgesprochen hohes Potential, sowohl was die Förderung von elektrischer Energie als auch von thermischer angeht“, sagt der Vorsitzende des DEN, Dipl.-Ing. Hermann Dannecker. „Mit Blick auf die Einsparungen von CO2 und damit auf den Klimaschutz sollten große Flächen, wie sie etwa Nichtwohngebäude auf ihren Dächern bieten, nicht ungenutzt bleiben. Bei der Novelle seines Klimaschutzgesetzes bewegt sich Baden-Württemberg insofern in die richtige Richtung.“

Das grün-schwarze Landeskabinett in Stuttgart hatte sich vor wenigen Tagen auf eine sogenannte Solarpflicht geeinigt. Sie schreibt vor, dass künftig Gewerbegebäude wie etwa Parkhäuser oder Produktions- und Lagerhallen, aber auch Bürogebäude zwingend mit Solaranlagen ausgerüstet werden müssen. Dannecker: „Dies ist ein wichtiger Schritt für die Energiewende. Es ist gleichzeitig ein gutes Beispiel für andere Bundesländer.“ Der Beschluss zu einer Solarpflicht ist ein zentraler Bestandteil der Novelle des baden-württembergischen Klimaschutzgesetzes, das noch vor der Sommerpause vom Landtag beschlossen werden soll. Es löst das Klimaschutzgesetz aus dem Jahr 2013 ab.

Gerade in den südlichen Bundesländern Deutschlands, also in Bayern und Baden- Württemberg, sind Solaranlagen bereits überdurchschnittlich häufig anzutreffen. Dannecker: „Angesichts der hohen Anzahl an Sonnenstunden im deutschen Süden sollten wir diesen Schatz an erneuerbaren Energien weiter heben und konsequent Photovoltaik- und Solarthermieanlagen ausbauen. Ein erhebliches Potential an ungenutzten Flächen bietet sich etwa in Rohstoffgewinnungsstätten. Besonders vorteilhaft sind schwimmende Anlagen auf Baggerseen.“

Ein sehr gutes Beispiel dafür biete der Maiwaldsee bei Renchen am Oberrhein. Dort produziere seit dem vergangenen Jahr die größte schwimmende Solaranlage in Deutschland umweltfreundliche Energie, die das Kieswerk zu 70 Prozent mit klimaneutralem Strom versorge. „Nach einer ersten Bilanz der Betreiber übertrifft dieses Solarkraftwerk sogar ihre Berechnungen und Erwartungen, weil das Wasser des Sees kühlend wirkt und die Effizienz der Anlage erhöht“, so Dannecker. Eine Flächenkonkurrenz mit der Landwirtschaft oder dem Naturschutz gebe es nicht. Dieses Beispiel ließe sich anderenorts leicht kopieren.

Der DEN-Vorsitzende begrüßt ferner die Absicht der Landesregierung, im neuen Klimaschutzgesetz 100 Städte und Kommunen in Baden-Württemberg zu verpflichten, eine umfassende Wärmeplanung vorzulegen. „Damit bieten sich neue Möglichkeiten, ganze Stadtquartiere umweltfreundlich mit Wärmenetzen zu versorgen. Die Planungskosten, die das Land Baden-Württemberg übernehmen will, sind insofern gut angelegtes Geld.“

Das Deutsche Energieberater Netzwerk DEN e.V. befürwortet Vorschläge für einen europäischen Fonds für Gebäudesanierung. „Wir begrüßen die Initiative der Kampagne ‚Renovation Fund for All Europeans‘ und unterstützen diese“, sagt der Vorsitzende des DEN, Dipl.-Ing. Hermann Dannecker. Die von über 120 Institutionen und Unternehmen aus ganz Europa getragene Initiative wendet sich in einem offenen Brief an die Präsidentin der Europäischen Kommission, Ursula von der Leyen, und regt an, im Rahmen eines wirtschaftlichen Wiederaufbau-Programms im Anschluss an die Covid-19-Krise einen Sanierungsfonds für alle europäischen Länder aufzulegen, der jährlich 100 Mrd. Euro freisetzt. 

„Es ist jetzt wichtig, Maßnahmen für eine wirtschaftliche Erholung mit einer wirkungsvollen Klimaschutzpolitik zu verbinden. Gleichzeitig muss man bei dieser Gelegenheit ein starkes Signal an alle EU-Mitgliedstaaten senden, dass die Klimakrise nur gemeinsam beantwortet werden kann“, so Dannecker. So richtet sich das Schreiben der Kampagne nicht nur an die Kommissionspräsidentin, sondern auch an Vizepräsident Frans Timmermans, der gleichzeitig Kommissar für Klimaschutz ist, an Energiekommissarin Kadri Simson, an den Kommissar für Binnenmarkt und Dienstleistungen, Thierry Breton, sowie an den Kommissar für Haushalt und Verwaltung, Johannes Hahn.

In ihrem Brief begrüßen die Unterzeichner die im sogenannten Green Deal formulierten Pläne, die Gebäudesanierungsraten in Europa von derzeit 1% Prozent im Jahr mindestens zu verdoppeln. Hilfreich dabei könnte die Schaffung eines Sanierungsfonds für alle Europäer sein, um die nötigen Finanzmittel bereitzustellen.  Die unterzeichnenden Institutionen und Unternehmen weisen darauf hin, dass die Bauindustrie mit ihren angeschlossenen Gewerken in EU-Europa rund 9% der Wirtschaftsleistung repräsentiere und über 16 Millionen Arbeitnehmer beschäftige. Insofern habe eine Unterstützung dieser Industrie immer auch eine große soziale Dimension.

Um bis zum Jahre 2050 die angestrebte Klimaneutralität in der EU zu erreichen, seien Sanierungsraten von mindestens 3% pro Jahr nötig, heißt es weiter. Immerhin verbrauchten die rund 210 Millionen Gebäude in der EU zusammen mehr Energie als jeder andere Sektor. Damit einher gehe auch der höchste CO2-Ausstoß. Ein Fonds, der 100 Mrd. Euro pro Jahr freisetzt, könnte helfen, das Ziel von 3% jährlicher Sanierungen zu erreichen. In einem ersten Schritt sollten dabei öffentliche Gebäude wie Schulen, Krankenhäuser oder Altenheime im Mittelpunkt stehen, dann aber auch Förderungen für Haushalte mit geringem Einkommen zur Verfügung gestellt werden.

Der Fonds sollte möglichst allen mit der Finanzierung und Sanierung von Gebäuden betrauten Organisationen zur Verfügung stehen. Es sei wichtig, schnell und effizient die entsprechenden Genehmigungen zu erteilen und Entscheidungen zu treffen. Die Unterzeichner befürworten ferner die Einführung von Minimalstandards bei der Sanierung von Gebäuden mit Blick auf die Klimaziele des Jahres 2050. Diese Standards sollten nach oben angepasst werden können. 

Für den DEN-Vorsitzenden Dannecker ist das ein richtiger Weg, nicht nur auf europäischer Ebene Klimaziele zu formulieren und zu beschließen, sondern sie auch praktisch umzusetzen: „Insofern bekommen wir vielleicht durch die Corona-Krise eine  Gelegenheit, neue Wege zu gehen und einen neuen Schwung in die Klimaschutzdebatte zu bringen.“