Wohnen

Ein Eigenheim ist der Wunsch vieler Familien. Wenn der Hausbau in Planung ist, braucht es jedoch viel Zeit und Geld. Denn die Wartezeiten bei Baufirmen sind lang und die Preise in den letzten Jahren deutlich nach oben geschossen. Allen Widrigkeiten zum Trotz muss der Traum von den eigenen vier Wänden aber nicht unbedingt aufgeschoben werden. Es braucht letzten Endes einfach nur eine bessere Finanzplanung. Doch welche Kosten warten nun tatsächlich auf zukünftige Eigenheimbesitzer?

Sparen reicht meist nicht aus

Für ein Eigenheim fallen oft zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro m² an. Billiger geht es kaum, nach oben hin gibt es aber natürlich keine Grenzen. Vor allem in den letzten Jahren haben Lieferengpässe und der Fachkräftemangel in vielen Handwerksberufen die Preise nach oben schnellen lassen. Ein Haus alleine vom eigenen Ersparten zu bauen, ist für Normalverdiener daher kaum noch möglich. Doch auch die Kosten für den klassischen Wohnbaukredit sind durch die hohen Zinsen deutlich nach oben geschnellt. Viele künftige Eigenheimbesitzer sind also auf der Suche nach anderen Immobilienfinanzierung Möglichkeiten, um die Kosten für den Hausbau so gering wie möglich zu halten. Um die Kosten möglichst niedrig zu halten, sollte vorab natürlich die benötigte Fläche ermittelt werden. Der Trend geht allgemein hin zu kleineren Häusern und sogenannten Bungalows. Durch die geringere Fläche lassen sich auch die hohen Baukosten besser abfedern. Wie groß das Haus sein muss, hängt letztlich auch von einer effizienten Planung ab. Daher tun künftige Eigenheimbesitzer gut daran, die eigenen vier Wände von einem Architekten planen zu lassen.

Kosten kennen, böse Überraschungen vermeiden

Die Kosten für den Hausbau setzen sich in der Regel aus drei oder vier großen Positionen zusammen. Berücksichtigt werden müssen:

• Herstellungskosten von der Baustelleneinrichtung bis zum Innenausbau
• Baunebenkosten wie Erschließungs- oder Architektenkosten
• Finanzierungskosten in Form von Kreditzinsen
• eventuell Grundstückskosten, falls kein Baugrund in Eigenbesitz ist

Bei den Herstellungskosten muss zudem noch unterschieden werden, ob ein Massiv- oder Fertigteilhaus gebaut wird. Fertigteilhäuser sind in der Regel nämlich etwas günstiger. Bereits bekannt sind die Baukosten mit 2.000 und 3.000 Euro pro m². Extra berücksichtigt werden müssen dann noch Kosten für die Baubewilligung, die Grundstückserschließung und -vermessung sowie Honorare für Statiker, Bauleiter, Prüftechniker und Architekten. Wie viel das Haus am Ende des Tages kostet, hängt aber stark vom individuellen Bauprojekt ab.

Günstig Bauen: Geht das überhaupt noch?

Laut dem Statistischen Bundesamt haben sich die Kosten für Rohbau-, Beton-, Dachdeckungsarbeiten und den Einbau von Heizanlagen seit 2021 um bis zu 20 % erhöht. Wer nun bereits mitten im Hausbau steckt, muss also mit deutlich höheren Preisen rechnen. Um die Kosten für den Hausbau möglichst gering zu halten, gibt es ein scheinbar einfaches Rezept. Die Arbeit in Eigenregie kann je nach Anteil fünfstellige Beträge einsparen. Natürlich hat die Sache aber auch einen Haken. Wer selbst beim Bau tätig werden möchte, braucht handwerkliches Geschick, jede Menge Zeit und oft auch helfende Hände. Job, Familie, Freizeit und Hausbau unter einen Hut zu bekommen, ist leichter gesagt als getan. Zudem dürfen Arbeiten im Bereich der Statik und Elektrik nicht in Eigenregie vorgenommen werden. Kommt es zu Mängeln, kann zudem keine Ersatzleistung beansprucht werden. Wer kein handwerkliches Können aufweist, sollte sich daher in jedem Fall an Fachfirmen wenden. Geld sparen lässt sich aber auch dann, wenn keine Eigenleistung erbracht werden kann oder will. Dann wartet das Sparpotenzial vor allem beim Keller. Für den Aushub und Bau werden gut und gerne bis zu 100.000 Euro fällig. Zwingend notwendig ist ein unterkellertes Haus aber nicht. Ist das Grundstück groß genug, bietet alternativ eine geräumige Gartenhütte genügend Platz für Werkzeug, Trödel und Geräte. Auch mit einer angebauten Garage lassen sich am Ende noch bis zu 50.000 Euro sparen.

Ältere Bauten haben oft einen besonderen Charme. Nicht umsonst werden sie häufig unter Denkmalschutz gestellt. Wer sie nutzt, muss aber auch bedenken, dass hier nicht nach Herzenslust renoviert und umgebaut werden kann, denn der Denkmalschutz muss gewahrt bleiben.
Bei zweckgebundenen Räumen, wie dem Badezimmer, kann das zur besonderen Herausforderung werden. Sie entsprechen oft nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Technik und Komfort und Sanierungsmaßnahmen sind unumgänglich. Doch die Denkmalschutzbehörde setzt ihnen Grenzen.

Sanierungsmaßnahmen nur in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde

In Deutschland stehen rund 660.000 Gebäude unter Denkmalschutz. Hinzu kommen Bodendenkmale, sowie städtebauliche Ensembles und Quartiere. In Bochum finden sich gleich mehrere Siedlungen, die das betrifft. Sie dienten einst als Quartiere für die Bergarbeiter der Zechen und weisen eine historisch besondere Bauweise auf.
Steht ein ganzes Haus unter Denkmalschutz, dürfen nicht einfach so Veränderungen vorgenommen werden. Renoviert und saniert werden, kann und muss natürlich bisweilen dennoch. Allerdings darf das nur in Abstimmung mit der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde geschehen. Besonders wenn es um die Bausubstanz des Hauses geht, ist der Denkmalschutz in Gefahr und die Behörde schaut genauer hin.
Beim Badezimmer kann das schnell der Fall sein, da neue Sanitärinstallationen oftmals größere Baumaßnahmen erfordern.
Anders sieht es aus, wenn es nur um kleine Verschönerungsmaßnahmen für das Badezimmer geht, die Bausubstanz und Struktur des Raumes unberührt lassen. Bei der Auswahl von Duschvorhängen, Teppichen oder Badezimmerspiegeln verlangt die Denkmalschutzbehörde also kein Mitspracherecht.
Wo genau die Grenze zur genehmigungspflichtigen Baumaßnahme verläuft, ist nicht immer eindeutig und im Zweifel empfiehlt sich die Erkundigung bei der Behörde.

Charakteristik und Substanz müssen erhalten bleiben

Größere Umbauten muss die Denkmalschutzbehörde genehmigen. Und im Falle des Bades tut sie das bei vielen Maßnahmen auch relativ anstandslos. Denn trotz des Denkmalschutzes gilt die Möglichkeit einer sinnvollen und zeitgemäßen Nutzung als erstrebenswert, um den Erhalt des Gebäudes zu fördern.
Leitungen und Installationen müssen entsprechend erneuert werden können. Allerdings besteht dabei oft die Vorgabe, die Bausubstanz zu schonen.
Schlecht stehen die Chancen auf eine Genehmigung, wenn etwa Wände ausgebrochen werden sollen, um das Bad zu vergrößern. Auch moderne Kunststofffenster oder ein gänzlich andere Bodenbelag, sind in der Regel ein Problem, da sie die Charakteristik des Gebäudes verändern würden.
Besonders schwierig wird es bei denkmalgeschützten Gebäuden, die im Originalzustand über kein Badezimmer verfügen. Das kann Bauten betreffen, die zu Wohngebäuden umgenutzt werden sollen oder auch Wohnbauten, die aufgrund ihres Alters keine Bäder haben. Erst ab etwa 1900 wurden Badezimmer zum baulichen Standard.
Nachträglich ein Badezimmer einzubauen, macht fast immer eine Abänderung des Grundrisses nötig. Dabei ist zu beachten, dass die Denkmalschutzbehörde kaum die Entfernung von Wänden zulässt, neue Innenwände werden aber oftmals genehmigt.
Firmen, die mit Sanierungen in denkmalgeschützten Gebäuden beauftragt werden, sollten entsprechende Erfahrungen und Kenntnisse aufweisen.
Bei allen Schwierigkeiten und Besonderheiten hat die Badsanierung unter Denkmalschutz aber auch einen großen Vorteil. Sie kann aufgrund steuerlicher Vorteile nämlich besonders kostengünstig ausfallen. Eigentümer entsprechender Gebäude können die Renovierungs- und Restaurierungskosten nämlich in der Steuererklärung geltend machen. Wer das Haus selbst bewohnt, kann bis zu 90 % der Kosten absetzen. Voraussetzung: Die Maßnahmen müssen der Erhaltung des Baudenkmals oder seiner sinnvollen Nutzung dienen.