Regionale Unterschiede: Wo Immobilienkäufer über 20 Jahre für ihr Eigenkapital sparen müssen
Die Sparzeit für den gesamten Eigenkapitalbedarf für Wohneigentum variiert
zwischen den Kreisen in Deutschland enorm: Von 3,79 Jahren im
Kyffhäuserkreis in Thüringen bis zu 27,55 Jahren im Landkreis Starnberg
bei München. Ein erheblicher Teil entfällt dabei auf die
Erwerbsnebenkosten, die sich je nach Bundesland aufgrund der
Grunderwerbsteuer stark unterscheiden. Das zeigt die neue GREIX-Studie des
Kiel Instituts für Weltwirtschaft.
Unterschiede bei der Spardauer
Der Bericht „(H)ausquartiert: Regionale Unterschiede beim Zugang zu
Wohneigentum“ (https://www.kielinstitut.de/d
regionale-unterschiede-beim-zu
der Eigenkapitalbedarf die zentrale Hürde beim Immobilienerwerb darstellt.
Die Berechnungen basieren auf einer Bruttosparquote von 20 Prozent des
verfügbaren Einkommens und einem Zinssatz von 1,7 Prozent.
Im Zeitraum von 2015 bis 2024 betrug die Sparzeit im Median für das
notwendige Eigenkapital 9,37 Jahre, wobei erhebliche regionale
Unterschiede festgestellt wurden.
Einfluss der Erwerbsnebenkosten
Einen wesentlichen Teil der Einstiegshürde machen die Erwerbsnebenkosten
aus, zu denen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten
zählen. Im Median entfallen auf diese Kosten 1,46 Jahre der Sparzeit, was
mehr als 15 Prozent des gesamten Eigenkapitalbedarfs entspricht.
„Die regionale Karte sieht anders aus, wenn man nur auf die
Erwerbsnebenkosten schaut. Während bei der Gesamthürde hochpreisige
Regionen rund um die bayerische Landeshauptstadt München vorne stehen,
rücken bei den Nebenkosten teure Städte aus Bundesländern mit hohen
Grunderwerbsteuern nach vorne wie Berlin, Düsseldorf oder Frankfurt. Dies
zeigt eine zusätzliche regionale Ungleichheit bei den Nebenkosten“, sagt
Jonas Zdrzalek (https://www.kielinstitut.de/d
/jonas-zdrzalek/
Weltwirtschaft.
Da die Grunderwerbsteuer von den Bundesländern festgelegt wird, entstehen
Belastungsunterschiede, die nicht allein auf die Marktpreise
zurückzuführen sind.
„Unsere Studie zeigt anschaulich, wie stark die unterschiedliche
Grunderwerbsteuer das regionale Bild verändert. Ein Teil der Hürde
entsteht nicht nur durch Preise, sondern auch durch politisch gesetzte
Nebenkosten. Für Haushalte ohne Vermögen ist dies besonders relevant, da
diese Kosten sofort anfallen“, so Jonas Zdrzalek.
Politische Empfehlungen
Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass die Politik den Zugang zu
Wohneigentum, insbesondere durch eine Anpassung der einmaligen
Erwerbsnebenkosten, erleichtern könnte. Gezielte Entlastungen bei der
Grunderwerbsteuer für selbstnutzende Erstkäufer oder eine Verlagerung der
steuerlichen Last hin zur laufenden Grundsteuer, stellen hierfür einen
direkten Hebel dar.
Jetzt Studie lesen: (H)ausquartiert: Regionale Unterschiede beim Zugang zu
Wohneigentum (https://www.kielinstitut.de/d
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Methodischer Hinweis
Die Analyse von Francisco Amaral, Gereon Staratschek, Jonas Zdrzalek und
Steffen Zetzmann untersucht die Erschwinglichkeit von Wohneigentum
deutschlandweit für den Zeitraum 2015 bis 2024. Methodisch stützt sich die
Studie auf regionale Preisdaten der VALUE AG, wobei Einfamilienhäuser und
Eigentumswohnungen gewichtet als gemeinsamer Durchschnittspreis betrachtet
werden. Um die lokale Situation präzise abzubilden, werden für jeden Kreis
die spezifischen regionalen Einkommen der Haushalte herangezogen.
Ergänzend fließen detaillierte regionale Finanzierungsdaten der Interhyp
Gruppe und des vdp zu Hypothekenzinsen, Beleihungsquoten und Tilgungsraten
in die Berechnungen ein. Durch diesen kombinierten Ansatz wird deutlich,
wie stark der Zugang zum Eigenheim von den jeweiligen regionalen
Rahmenbedingungen abhängt.
Über den GREIX
Der German Real Estate Index (GREIX) ist durch öffentliche Fördermittel
finanziert und hat zum Ziel, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu
erhöhen.
Es gibt regelmäßige Veröffentlichungen zur Entwicklung der
Transaktionspreise, die basierend auf den Kaufpreissammlungen der
regionalen Gutachterausschüsse erfolgen (GREIX-Kaufpreisindex:
https://www.greix.de/) und zur Entwicklung der Angebotsmieten auf Basis
der Value-Marktdatenbank (GREIX-Mietpreisindex:
https://www.kielinstitut.de/de
Die Berechnung der Preisentwicklungen erfolgt nach aktuellsten
wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren (hedonische
Regressionsmethode). Der GREIX steht somit für höchste wissenschaftliche
Datenqualität.
Neben den Preisentwicklungen gibt es regelmäßig Sonderauswertungen etwa
zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder
dem energetischen Zustand. Zur GREIX-Übersicht:
https://www.kielinstitut.de/de
/german-real-estate-index-grei
