GREIX Q4 2024: Preisaufschwung verlangsamt sich – mehr Aktivität auf dem Immobilienmarkt

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Die Preiserholung für Wohnimmobilien verliert zum Jahresende 2024 an
Schwung. Bei Eigentumswohnungen stagnieren die Preise, Ein- und
Mehrfamilienhäuser werden etwas teurer gehandelt im Vergleich zum
Vorquartal (Q3 2024).

Die Marktdynamik nimmt zu, sichtbar an einer
zunehmenden Anzahl von Transaktionen. Das zeigt das jüngste Update des
German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel.
Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die
notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach wissenschaftlichen
Standards auswertet. (...)

(...)  Alle Daten für momentan 19 deutsche Städte und ihre Stadtteile
sowie den Rhein-Erft-Kreis sind frei verfügbar unter https://greix.de/.
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„Nach dem historischen Preisverfall 2023 bewegen sich die Preise im
vierten Quartal 2024 seitwärts“, sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am
Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel). „Ein Grund könnten die
weiterhin hohen Finanzierungszinsen sein.“

Insbesondere bei Eigentumswohnungen wurde der Aufschwung zuletzt
ausgebremst, der im zweiten Quartal 2024 eingesetzt hatte. Verglichen mit
dem dritten Quartal 2024 gingen die Preise bei Eigentumswohnungen im
vierten Quartal 2024 sogar minimal um 0,1 Prozent zurück.

Die Preise für Einfamilienhäuser legten um 1,8 Prozent zu und setzten
damit den mäßigen Preisaufschwung des Vorquartals fort. Mehrfamilienhäuser
verteuerten sich im Q4 um 5,4 Prozent. Aufgrund einer geringen Anzahl an
Verkäufen ist die Aussagekraft in diesem Segment jedoch begrenzt.

Mit Blick auf das Vorjahresquartal (Q4 2023) lagen die Verkaufspreise für
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im vierten Quartal 2024 im Plus.
Zum Jahresende 2024 zeigte sich jedoch deutlich, wie stark der Einbruch
aus den Krisenjahren 2022 und 2023 nachwirkt. Die Preise für
Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2024 notieren immer noch 13 Prozent
unter ihrem Höchststand im Jahr 2022 – inflationsbereinigt, also gemessen
in aktueller Kaufkraft, beträgt der Rückgang sogar 21 Prozent.
Einfamilienhäuser kosten ebenfalls 13 Prozent weniger als zum Höchststand
(inflationsbereinigt minus 23 Prozent). Bei Mehrfamilienhäusern war der
Rückgang noch drastischer: Die Verkaufspreise hier liegen 25 Prozent unter
dem Höchststand, inflationsbereinigt sind es sogar 33 Prozent.

Deutlich mehr Transaktionen als im Krisenjahr 2023

Nachdem das Jahr 2023 von einem starken Rückgang an Transaktionen geprägt
war, legte die Anzahl der Transaktionen im Jahr 2024 wieder zu. Im
Vergleich zum Vorjahr wurden 26 Prozent mehr Eigentumswohnungen, 23
Prozent mehr Einfamilienhäuser und 24 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser
verkauft.

Trotz dieser Entwicklungen liegt die Marktaktivität am Immobilienmarkt
noch weit unter dem historischen Höchststand. Im Jahr 2024 wurden fast ein
Drittel (-32 Prozent) weniger Eigentumswohnungen gehandelt, bei
Einfamilienhäusern waren es ein Viertel (-25 Prozent) weniger, bei
Mehrfamilienhäusern noch ein Fünftel (-20 Prozent) weniger als im
Rekordjahr 2021.

„Die Liquidität auf dem Immobilienmarkt legt langsam wieder zu, was darauf
hindeuten könnte, dass die Verunsicherung bei den Marktteilnehmern
nachlässt“, sagt Immobilienexperte Jonas Zdrzalek, „aber von einem
nächsten Boom ist noch nichts zu sehen.“

Unterschiedliche Dynamiken in deutschen Großstädten

Die Preise für Eigentumswohnungen entwickeln sich deutschlandweit
teilweise unterschiedlich. Das zeigt ein Blick auf das letzte Quartal 2024
in ausgewählten deutschen Großstädten (Berlin, Dresden, Frankfurt/Main,
Hamburg, Leipzig, München, Stuttgart). In Dresden legten die Preise mit
4,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal stark zu – im Vergleich der
deutschen Großstädte findet sich hier mit 3.400 Euro der niedrigste
durchschnittliche Preis pro Quadratmeter. In Frankfurt (mit einem
durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.900 Euro) gab es einen
moderaten Preisrückgang um 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Den
höchsten Quadratmeterpreis im GREIX weist München mit 8.600 Euro aus
(Stand Q3 2024).

Andere Städte verzeichneten nur minimale Bewegungen bei den
Immobilienpreisen: In Leipzig (+0,6 Prozent) und Stuttgart (+0,2 Prozent)
ging es leicht nach oben, in Hamburg (-0,2 Prozent) und Berlin (-0,3
Prozent) leicht nach unten.

Außerhalb der Großstädte setzt sich dieses uneindeutige Bild fort. In den
meisten Städten, die im GREIX berücksichtigt werden, blieben die Preise
mit minimalen Ausschlägen stabil. Dagegen sanken beispielsweise die Preise
für Eigentumswohnungen in Wiesbaden um 2,5 Prozent, in Karlsruhe ging es
um 1,9 Prozent nach unten. Potsdam meldete mit einem Plus von 0,8 Prozent
hingegen einen Preisanstieg.

Hinweis: Für München liegen in diesem Update des GREIX keine Daten für das
vierte Quartal 2024 vor.

Jetzt vollständigen Bericht lesen (Version mit vorläufigem Layout): GREIX
Q4 2024 (https://www.ifw-kiel.de/de/publikationen/greix-q4-2024
-preisaufschwung-verlangsamt-sich-mehr-aktivitaet-auf-dem-
immobilienmarkt-33732)

Methodischer Hinweis

Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Nur so können
mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen
eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders
vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen,
guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen
pro Quadratmeter, einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle
Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es
keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund
spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.

Über den GREIX:

Was ist der GREIX?
Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den
regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle
Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit
neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren
(hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der GREIX steht somit für
höchste wissenschaftliche Datenqualität.

Wer finanziert den GREIX?
Der GREIX ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den
lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem
Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 20 Städte
und Regionen sind unter www.greix.de frei zugänglich. Nach und nach wird
der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.