ie deutschen Immobilienpreise zeigen sich im 1. Quartal 2024 volatil. In
der Tendenz setzt sich die Stabilisierung aus dem Vorquartal fort und der
Preisverfall verlangsamt sich. Je nach Region und Wohnsegment gibt es aber
große Unterschiede. Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate
Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel. Dabei werden die
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte
Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards
ausgewertet. Alle Daten für momentan 19 Städte und ihre Stadtteile sind
frei verfügbar unter https://www.greix.de/.

„Um eine Bodenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszurufen, ist es
noch zu früh. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stabilisieren
sich die Preise zwar weiter und laufen eher seitwärts. Regional sind die
Märkte aber recht volatil, und es gibt Abweichungen nach oben und unten,
was auch an der nach wie vor geringen Anzahl an Transkationen liegen
dürfte“, sagt Moritz Schularick, Präsident des Kiel Instituts für
Weltwirtschaft (IfW Kiel).

Verglichen mit dem Vorquartal (Q1 2024 vs. Q4 2023), sind die Preise für
Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,7 Prozent gefallen. Bei
Einfamilienhäusern blieben die Preise praktisch konstant.

Der Preisverfall bei Mehrfamilienhäusern hat sich dagegen mit einem Minus
von 10,5 Prozent deutlich beschleunigt, im Vorquartal lag das Minus bei
rund 5 Prozent. Speziell in diesem Segment herrscht aufgrund geringer
Transaktionen aber eine hohe Volatilität, und die Aussagekraft ist
begrenzt.

Aufgrund der nur noch geringen Teuerungsraten von 0,5 Prozent im Vergleich
zum Vorquartal weichen die inflationsbereinigten Preisveränderungen für
alle Marktsegmente nur leicht nach unten ab. Erstmals seit rund zwei
Jahren verlieren Immobilien gemessen in aktueller Kaufkraft kaum mehr
zusätzlich an Wert.

Verglichen zum Vorjahresquartal, Q1 2023, liegen alle Wohnsegmente
deutlich im Minus, wobei das Minus nun zum zweiten Mal in Folge rückläufig
ist, auch dies ist ein Zeichen der Stabilisierung.

Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist nach wie vor auf geringem
Niveau. Gegenüber dem Vorjahresquartal stieg die Anzahl zwar etwas um 10
Prozent. Gegenüber den Jahren 2019 bis 2021 werden im Durchschnitt über
alle Wohnsegmente aber nur rund 40 Prozent des Niveaus erreicht.

Top-7-Städte

In Deutschlands 7 größten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M.,
Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beruhigt sich die Lage am
Immobilienmarkt, und die Preise für Eigentumswohnungen ändern sich nur
noch moderat im Vergleich zum Vorquartal (Q1 2024 vs. Q4 2023).

In Köln (+2,4 Prozent) und Frankfurt (+2,2 Prozent) geht es nach oben, in
Berlin (-1,9 Prozent) und Stuttgart (-1,4 Prozent) nach unten. Für Hamburg
(+0,1) steht eine schwarze Null.

Hinweis: Für Düsseldorf und München liegen in diesem Update des GREIX
keine Daten für das 1. Quartal 2024 vor.

Insgesamt sind die Preise in Köln am wertstabilsten. Gegenüber dem
Höchststand Anfang/Mitte 2022 beträgt das Minus nur 5,7 Prozent. Es folgt
Berlin mit einem Rückgang von 8,2 Prozent. München (-17,1 Prozent) und
Stuttgart (-21,8 Prozent) haben den höchsten Einbruch zu verzeichnen. Im
Durchschnitt aller 19 Städte des GREIX liegt der Verlust bei 13 Prozent.

Weitere Städte

Außerhalb der Top-7-Städte ist die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen
im Quartalsvergleich äußerst uneinheitlich, mit sehr volatilen Ausschlägen
nach oben und unten, was der geringen Anzahl an Transaktionen geschuldet
sein dürfte.

Auffällig ist, dass alle Ost-Städte des GREIX ein Minus zu verzeichnen
haben. Einige West-Städte sehen dagegen ein ordentliches Plus, etwa
Wiesbaden (+6,0 Prozent) oder Münster (+4,1 Prozent).

„Angebot und Nachfrage finden auf dem Immobilienmarkt noch nicht recht
zusammen. Die ‚große Kaufgelegenheit‘, die mancherorts jetzt ausgerufen
wird, scheint auch stark interessensgetrieben zu sein. Regional geht es
teilweise noch deutlich nach unten, und vor allem gemessen in aktueller
Kaufkraft waren Immobilien in den letzten beiden Jahren mit Blick auf die
Wertentwicklung kein gutes Investment“, so Schularick.

Methodischer Hinweis:

Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Nur so können
mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen
eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders
vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen,
guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen
pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle
Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es
keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund
spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.

Über den GREIX:

Was ist der GREIX?
Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den
regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle
Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit
neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren
(hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der GREIX steht somit für
höchste wissenschaftliche Datenqualität.

Wer finanziert den GREIX?
Der GREIX ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den
lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem
Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 18 Städte
sind unter www.greix.de (https://greix.de/) frei zugänglich. Nach und nach
wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.

Im Zuge des Klimaschutzes gilt es, die Sanierungsquote von Gebäuden in die
Höhe zu treiben. Forschende von sieben Fraunhofer-Instituten entwickeln im
Leitprojekt »BAU-DNS« daher Verfahren für eine modulare, ganzheitliche und
zirkulare Gebäudesanierung. Am 3. Mai wurden sowohl der aktuelle Stand des
Projekts als auch die nächsten Schritte Fachleuten aus Wirtschaft und
Wissenschaft präsentiert sowie die bisher erarbeiteten Ergebnisse
vorgestellt und diskutiert.

Sollen die klimapolitischen Ziele von Bundesregierung und EU erreicht
werden, führt kein Weg am Bausektor vorbei: Schließlich gehen in
Deutschland rund 40 Prozent aller CO2-Emissionen auf den Bau und den
Betrieb von Gebäuden zurück – der größte Teil davon für Strom und Wärme.
95 Prozent unserer Gebäude sind bereits gebaut, sie müssen schnell,
effizient und CO2-neutral saniert werden. Derzeit liegt die
Sanierungsquote jedoch lediglich bei etwa einem Prozent. Anders gesagt:
Geht es in diesem Tempo weiter, würde es etwa hundert Jahre dauern, den
gesamten Gebäudebestand zu sanieren.

Sanierungsdauer um etwa zehn Prozent senken

Im Leitprojekt »BAU-DNS« haben sich daher sieben Fraunhofer-Institute
unter der Leitung des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik IBP
zusammengeschlossen, um dies zu ändern. »Unser Ziel liegt darin, die
Produktivität im Bereich der Gebäudesanierung zu steigern, die Kosten zu
halten, die Kreislaufwirtschaft voranzutreiben und eine CO2-Neutralität
von Materialien und Systemen auf den Weg zu bringen«, sagt Dr. Simon
Schmidt, Abteilungsleiter Hygrothermik am Fraunhofer IBP. Die Sanierung
könnte dann um etwa zehn bis fünfzehn Prozent schneller vonstattengehen,
die graue Energie der Materialströme durch biobasierte Materialien und
andere Ansätze auf die Hälfte reduziert werden. Dabei geht es im
Leitprojekt nicht primär darum, Produkte zu entwickeln. Vielmehr liegt der
Fokus auf elementaren Vorarbeiten. »Industriekunden können in
Anschlussprojekten mit uns sofort konkrete Lösungen entwickeln – ohne
langwierige Untersuchungen der Vorlaufkette. Der Mehrwert des Leitprojekts
kommt also direkt bei den Unternehmen an«, sagt Schmidt.

Serielle Sanierung: Beispiel Fassadenbauteile

Die Forschenden verfolgen dabei drei Stränge: Daten sollen durchgängig
genutzt, Prozesse nachhaltig ausgelegt und Bauteile systematisch gefertigt
werden. Am Beispiel von Fassadenbauteilen bildet das Team den gesamten
Sanierungsprozess beispielhaft ab, angefangen bei Aufnahmen und Scans des
zu sanierenden Gebäudes über die Digitali-sierung der Daten und Fragen der
Bauphysik wie Energieeffizienz und Dauerhaftigkeit bis hin zur Fertigung
der Bauteile und zur Logistik. Die entwickelten Prozesse sollen sich
später auf andere Fragestellungen übertragen lassen. Ein
Entwicklungsbeispiel ist ein Gebäudescanner, mit dem das Gebäude in
Echtzeit vermessen werden kann. Langfristig sollen die Gebäude hierdurch
auch energetisch bewertet und »Schwachstellen« angezeigt werden können.

Was die Produktion und die Montage angeht, so setzen die Forschenden auf
die serielle Fertigung: Die Fassadenelemente werden in der Produktion
vorgefertigt und müssen an der Baustelle lediglich montiert werden – auf
diese Weise können Bauunternehmen dem Fachkräftemangel besser begegnen.
Beim Entwurf der Fassadenelemente stehen Fragen nach der optimalen Größe
der Elemente sowie Anforderungen von Robotern und anderen Hilfsmitteln im
Vordergrund, die auf der Baustelle hilfreich sein könnten. Was die
Materialien angeht, setzen die Forschenden auf regionale Produkte und
rezyklierbare Materialien. »Wir denken den Bauprozess aus der Sicht von
Rückbau und Recycling und gehen Komponentenentwicklung, Fabrikauslegung,
Gebäudeplanung und weitere Projektschritte daher vom Ende her an«,
beschreibt Schmidt. Auch beschäftigt sich das Team mit Fragestellungen wie
der »Cloud-Produktion«: Lassen sich die Module durch kleinere
Handwerksbetriebe, die in der Gegend ansässig sind, produzieren? »Die
kleinen und mittelständischen Unternehmen ins Boot zu holen, ist uns sehr
wichtig«, betont Schmidt.

Erste Module sind bereits entwickelt

Der Scan eines Bürogebäudes auf dem Gelände des Fraunhofer IBP in
Holzkirchen ist bereits abgeschlossen, zudem sind die Informationen
bereits in ein digitales Modell überführt. Auch erste Module hat das Team
bereits entwickelt – im Juni 2024 sollen diese am Versuchsgebäude
angebracht werden. Ende 2024 soll darüber hinaus eine Produktionsstraße
aufgebaut sein, an der die Produktionsprozesse beispielhaft dargestellt
werden können.

Am Projekt beteiligte Fraunhofer-Institute

Fraunhofer-Institut für Bauphysik IBP
Fraunhofer-Institut für Fabrikbetrieb und -automatisierung IFF
Fraunhofer-Institut für Graphische Datenverarbeitung IGD
Fraunhofer-Institut für Physikalische Messtechnik IPM
Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme ISE
Fraunhofer-Institut für Umwelt-, Sicherheits- und Energietechnik UMSICHT
Fraunhofer Italia IEC

Wie kann der Gebäudesektor effektiv zum Klimaschutz beitragen? Welche Rolle spielen dabei zuverlässige energetische Sanierungen? Welche Erfahrungen hat man mit Passivhäusern in besonders kühlen und besonders warmen Ländern gemacht? Diese und ähnliche Fragen standen im Mittelpunkt der 27. Internationalen Passivhaustagung in Innsbruck. Das Deutsche Energieberater-Netzwerk DEN e.V. war auf dieser Leitmesse zum energieeffizienten Bauen und Sanieren mit einem eigenen Stand vertreten. Diesmal wurde sie vom Passivhaus-Institut in enger Zusammenarbeit mit der Universität Innsbruck organisiert.

„Uns ging es vor allem darum, international neue Kontakte zu knüpfen“, sagt dazu der DEN-Vorsitzende Dipl.-Ing. Hermann Dannecker. (…)

Weiterlesen unter https://www.deutsches-energieberaternetzwerk.de/den-pm-05-2024/