GREIX-Jahresauswertung 2024: Leichter Preisrückgang in allen Immobiliensegmenten

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Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und
Mehrfamilienhäuser sind im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr abermals
zurückgegangen.

Verantwortlich dafür war der anhaltende Preisverfall im
ersten Quartal. Im Anschluss setzte dann zwar eine Gegenbewegung ein, die
aber nicht stark genug für eine positive Jahresbilanz war. Das geht aus
einer aktuellen Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) hervor,
ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte,
ECONtribute und dem IfW Kiel auf Basis notariell beglaubigter
Verkaufspreise.

Ein Vergleich der tatsächlich erzielten Verkaufspreise auf dem deutschen
Immobilienmarkt zeigt, dass im Jahr 2024 Eigentumswohnungen 1,5 Prozent
günstiger gehandelt wurden als im Jahr 2023. Einfamilienhäuser notieren um
1,6 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 3,0 Prozent unter dem jeweiligen
Vorjahreswert. Inflationsbereinigt – also gemessen in aktueller Kaufkraft
– ist die Wertminderung etwas größer und liegt circa zwei Prozentpunkte
höher.

„Die absoluten Tiefststände seit dem Einbruch hat der deutsche
Immobilienmarkt vorerst hinter sich gelassen und auch die Dynamik bei den
Transaktionszahlen hat wieder zugenommen“, sagt Jonas Zdrzalek
(https://www.ifw-kiel.de/de/expertinnen-und-experten/jonas-zdrzalek/),
Immobilienexperte am IfW Kiel. „Doch die geld- und außenpolitischen
Unsicherheiten haben den Aufschwung zum Ende des vergangenen Jahres
teilweise wieder eingebremst.“

Verglichen mit ihren Höchstständen im Jahr 2022 notierten die Preise für
Eigentumswohnungen 2024 mit minus 11,4 Prozent immer noch deutlich
darunter. Inflationsbereinigt beträgt der Rückgang sogar 18,2 Prozent.

Einfamilienhäuser kosten 12,9 Prozent weniger als zum Höchststand
(inflationsbereinigt minus 19,6 Prozent). Bei Mehrfamilienhäusern war der
Rückgang noch drastischer: Die Verkaufspreise liegen hier im Jahr 2024
21,6 Prozent unter dem Höchststand (inflationsbereinigt minus 27,6
Prozent).

Vergleich der Großstädte: Regional positive Jahresbilanz

Die Volatilität und Unsicherheit führten in Deutschlands Großstädten zu
teils gegensätzlichen Jahresbilanzen. In Frankfurt stiegen die Preise für
Eigentumswohnungen im Vergleich von 2023 zu 2024 um 3,9 Prozent an. In
Leipzig ging es für die Immobilienpreise mit 1,5 Prozent leicht nach oben.

Leichte Rückgänge gab es in Dresden (minus 0,6 Prozent) und Berlin (minus
1,8 Prozent). Stärker abwärts entwickelten sich die Preise in München
(minus 2,1 Prozent) und Stuttgart (minus 3,2 Prozent). Den stärksten
Rückgang unter Deutschlands Metropolen gab es in Hamburg, dort gingen die
Preise um 4,9 Prozent im Vorjahresvergleich zurück.

Neubauten preisstabil und nahe Höchststand

Neugebaute Immobilien wurden im vergangenen Jahr wieder deutlich
zahlreicher gehandelt (Transaktionsplus von 40 Prozent). Doch immer noch
stehen sie nur für zehn Prozent aller Immobilientransaktionen. In den
2010er-Jahren machten Neubauten zwischen 20 und fast 30 Prozent an den
Gesamtverkäufen in den deutschen Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) aus.

Dabei haben sich die neugebauten Immobilien wesentlich preisstabiler
gezeigt und in der Krise kaum an Wert verloren. Die Preise für
fertiggestellte Eigentumswohnungen in den Top-7-Metropolen notieren 2024
fast auf ihren Höchstständen.

Bei Bestandsimmobilien hielt der Preisrückgang hingegen an. Klassische
Altbauwohnungen, die vor 1950 errichtet wurden, wurden 2,3 Prozent
günstiger gehandelt als im Jahr 2023. Bei Bestandswohnungen mit Baujahr
nach 1950 fielen die Preise um 1,8 Prozent. Dadurch lagen diese
Verkaufspreise nun um etwa 13 Prozent unter den Höchstständen aus dem Jahr
2022.

„Auf dem Immobilienmarkt wirken derzeit zwei gegensätzliche Kräfte auf die
Kaufpreise und es bleibt abzuwarten, welche überwiegt. Zum einen drücken
steigende Zinsen auf die Preise. Zum anderen ist der Wohnungsmangel vor
allem in den Städten groß und das Angebot begrenzt, was die Preise
antreibt“ so Zdrzalek.


In eigener Sache:

Ab sofort können Sie auf unserer Webseite www.greix.de noch mehr Daten als
bislang einsehen. Neben der indexierten Preisentwicklung und den
Quadratmeterpreisen finden Sie für ausgewählte Städte nun auch die Anzahl
der Transaktionen, das durchschnittliche Baujahr der gehandelten
Immobilien sowie die durchschnittliche Wohnfläche. Aktuell sind die neuen
Daten noch im Stadium einer Beta-Version und daher nicht für alle Städte
verfügbar.

Methodischer Hinweis

Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Nur so können
mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen
eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders
vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen,
guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen
pro Quadratmeter, einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle
Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es
keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund
spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.

Über den GREIX:

Was ist der GREIX?
Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den
regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle
Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit
neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren
(hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der GREIX steht somit für
höchste wissenschaftliche Datenqualität.

Wer finanziert den GREIX?
Der GREIX ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den
lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem
Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 20 Städte
und Regionen sind unter www.greix.de frei zugänglich. Nach und nach wird
der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.