GREIX Stadtviertel 2024: Wohnungspreise in Innenstädten fallen stärker als in anderen Vierteln

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In deutschen Städten gehen die Preisunterschiede zwischen Stadtzentren und
Außenbezirken zurück. Grund ist, dass die Preise in den Zentren zuletzt im
Verhältnis deutlich stärker gesunken sind.

Während der Boomjahre hatten zentrale Lagen überdurchschnittlich profitiert. Die Preisspanne zwischen dem günstigsten und teuersten Viertel ist in deutschen Städten aber nach wie vor sehr hoch. Dies zeigt die jüngste Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) zu Immobilienpreisen auf Stadtviertelebene im Jahr 2024. Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel auf Basis notariell
beglaubigter Verkaufspreise.

Bei Eigentumswohnungen rücken zentrale und nicht-zentrale Lagen preislich
wieder näher aneinander heran und die Prämie, die Käufer für
Eigentumswohnungen in zentralen Lagen in deutschen Großstädten bezahlen,
hat sich reduziert.

Zuletzt zahlten Käufer noch eine Preisprämie für Wohnungen in
Innenstadtlagen von 1.110 Euro pro Quadratmeter. In der Phase des
Preisaufschwungs zwischen 2012 und dem erstem Quartal 2022 lag sie bei
1.220 Euro.

Am deutlichsten glichen sich die Preise in Hamburg an. In den
innenstädtischen Bereichen fielen die Wohnungspreise seit 2022 um 17,8
Prozent, in den Außenbezirken um ca. 6 Prozentpunkte weniger, um 11,8
Prozent. Es folgt Düsseldorf, in den zentralen Lagen war dort der
Preisverfall mit 17,5 Prozent um über 5 Prozentpunkte stärker als in
nicht-zentralen Gebieten mit 12,4 Prozent.

„Immobilienkäufer sind zögerlicher geworden, was die Preisprämie für Top-
Lagen in der Innenstadt angeht“, sagt Jonas Zdrzalek (https://www.ifw-
kiel.de/de/expertinnen-und-experten/jonas-zdrzalek/), Immobilienexperte am
IfW Kiel, „das mag mit veränderten Wohnansprüchen und Pendelbewegungen in
Homeoffice-Zeiten zusammenhängen.“

Jahresvergleich: steigende Preise vor allem in weniger zentralen Lagen

Im Jahresvergleich 2024 vs. 2023 zeigen sich entsprechend große
Unterschiede in der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in den
deutschen Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg,
Köln, München, Stuttgart).

Während Wohnungspreise im bundesweiten Vergleich nachgaben, legten sie in
einigen Stadtteilen teils deutlich zu, darunter vor allem auch in den
Außenbezirken.

Am stärksten stiegen die Preise in Düsseldorf Bilk-Oberbilk, (+11,6%),
Frankfurt Mitte-Nord (+8,9%) und Hamburg Harburg (+7,6%). Die stärksten
Preisrückgänge gab es in Hamburg Mitte (-16,5%) und Düsseldorf Altstadt-
Stadtmitte (-10,4%).

Enorme Preisdifferenzen zwischen Stadtvierteln in Hamburg, Köln, Berlin
und Frankfurt

Auch wenn die Preisprämie der Zentrumslagen sinkt, besteht nach wie vor
eine große Differenz zwischen dem teuersten und günstigsten Viertel in
vielen deutschen Städten. Mit einem Aufschlag von über 80 Prozent war er
beispielsweise in Köln (Innenstadt 5.600 €/m2 vs. Chorweiler 3.000 €/m2)
und Frankfurt (Westend/Innenstadt 7.100 €/m2 vs. West-Autobahn 3.800 €/m2)
mit am stärksten.

Am dichtesten beieinander lagen die Preise in Stuttgart (Mitte-Nord 5.300
€/m2 vs. Neckar-Ost 3.600 €/m2). Der Aufschlag betrug 2024 damit aber
immer noch fast 50 Prozent.

„Die Zinssteigerungen seit 2022 könnten dazu geführt haben, dass Käufer
tendenziell auf risikoreichere, aber dafür renditestärkere Immobilien
außerhalb der Stadtzentren schauen“, sagt Jonas Zdrzalek.
Immobilienexperte am IfW Kiel, „dazu könnte kommen, dass sich aufgrund der
inflationsbedingten Reallohnverluste schlicht weniger Käufergruppen die
teuren Innenstadtwohnungen leisten können.“

Großstädte: Günstigste Viertel in Köln

In fast allen 7 deutschen Metropolen finden sich Viertel, in denen die
Quadratmeterpreise unterhalb des GREIX-Durchschnittes der 20 erfassten
Städte und Regionen liegen – Käufer finden also Ausweichmöglichkeiten zu
teuren und sehr beliebten Lagen. Die einzige Ausnahme: München.

Hier lag der Quadratmeterpreis im Jahr 2024 selbst im günstigsten Viertel
Moosach-Milbertshofen mit etwa 7.500 Euro pro Quadratmeter über dem
teuersten Viertel in allen anderen deutschen Großstädten. In Münchens
teuerstem Viertel Altstadt-Maxvorstadt kostete der Quadratmeter etwa
11.300 Euro.

Außerhalb Münchens liegen die teuersten Stadtviertel bei gut 7.000 €/m2 in
Hamburg, Frankfurt und Berlin. Die günstigsten Stadtviertel in
Deutschlands Großstädten liegen in Köln, in Chorweiler, Porz und Kalk
kosteten Wohnungen rund 3.000 €/m2.

Jetzt vollständigen Bericht lesen: Greix – Preise in zentralen Lage fallen
im Abschwung seit 2022 besonders stark (https://www.ifw-
kiel.de/de/publikationen/greix-preise-in-zentralen-lage-fallen-im-
abschwung-seit-2022-besonders-stark-34015/)

Methodischer Hinweis

Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Nur so können
mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen
eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders
vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen,
guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen
pro Quadratmeter, einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle
Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es
keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund
spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.

Über den GREIX:

•       Was ist der GREIX?
Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

•       Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes
verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den
regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle
Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit
neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren
(hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der GREIX steht somit für
höchste wissenschaftliche Datenqualität.

•       Wer finanziert den GREIX?
Der GREIX ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den
lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem
Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 20 Städte
und Regionen sind unter www.greix.de (https://greix.de/) frei zugänglich.
Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.