GREIX Insight – Stabile Preise, halbierte Verkaufszahlen: Warum ein Preisindex allein den Markt nicht abbildet
Der Zinsanstieg seit Anfang 2022 hat den Markt für Eigentumswohnungen sehr
ungleich getroffen. Bei hochwertigen Wohnungen halbierte sich die Zahl der
Verkäufe nahezu, während die Preise nur um rund 9 Prozent nachgaben. Im
unteren Qualitätssegment war es umgekehrt. Dort gaben die Preise deutlich
stärker nach, die Zahl der Verkäufe dagegen deutlich weniger. Dazu passt
der Blick auf die Inserate: Im hochwertigen Segment nahm der Anteil der
Anbieter, die ihre Preisvorstellung im Laufe der Vermarktung senkten, am
wenigsten zu, während dort zugleich die Abschlussrate am stärksten
zurückging.
Wer nur auf Preisindizes schaut, übersieht damit den entscheidenden Teil
der Anpassung, dass ein Markt illiquide werden kann, ohne dass die Preise
es anzeigen.
Das zeigt die erste Ausgabe von GREIX Insight, einer neuen Reihe des Kiel
Instituts für Weltwirtschaft, in der einzelne Entwicklungen am deutschen
Wohnimmobilienmarkt vertieft untersucht werden. Für diese Analyse
verwenden die Autoren auf der einen Seite die notariell beglaubigten
Transaktionsdaten des GREIX und auf der anderen Seite die
Immobilieninserate der VALUE-Marktdatenbank und werten aus, wie sich die
Anpassung an die Zinswende über die Qualitätssegmente des Marktes
verteilt. Alle Daten sind im GREIX-Data-Hub
(https://www.kielinstitut.de/d
/german-real-estate-index-grei
Über den Gesamtmarkt betrachtet verlief die Anpassung vor allem über die
Menge. Zwischen Anfang 2022 und Mitte 2023 stieg der Hypothekenzins mit
einer Zinsbindung von über zehn Jahren von knapp 1,5 auf 3,9 Prozent. Die
Marktaktivität reagierte unmittelbar und erheblich. Zwischen dem vierten
Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2023 fiel die Anzahl der Transaktionen
um 30 Prozent. Die Preise gaben im selben Zeitraum nur um rund 15 Prozent
nach. Seit 2024 erholt sich der Markt bei praktisch unveränderten Zinsen,
bleibt aber unter dem Niveau von vor der Zinswende.
Oben passt sich die Menge an, unten der Preis
Hinter dem Gesamtbild stehen gegenläufige Muster. Die Autoren teilen dazu
jede Transaktion anhand ihrer Objekt- und Lagemerkmale in eines von vier
Qualitätssegmenten ein. Im obersten Qualitätssegment, typischerweise
neuere Wohnungen, sank die Zahl der Verkäufe bis Ende 2023 um 48 Prozent,
im untersten Qualitätssegment nur um 25 Prozent. Bei den Preisen kehrt
sich die Rangfolge um: Vom Höchststand Mitte 2022 bis zum Tiefpunkt Ende
2023 verloren hochwertige Wohnungen lediglich 9 Prozent, gegenüber rund 15
Prozent im übrigen Markt. Aktuell liegen die Transaktionen im obersten
Qualitätssegment noch rund 23 Prozent unter dem Niveau von Ende 2021, im
untersten Qualitätssegment nur noch rund 5 Prozent.
Der Zinsanstieg hat die Nachfrage nach unten verschoben, und er traf
Haushalte mit geringerem Einkommen härter, sodass der Rückgang im unteren
Qualitätssegment stärker ausgefallen sein dürfte. Ein solcher Unterschied
in der Stärke des Nachfragerückgangs zwischen den Qualitätssegmenten kann
die beobachtete Entwicklung von Transaktionen und Preisen aber nicht
erklären. Eine Nachfrageverschiebung bewegt Preise und Mengen immer in
dieselbe Richtung.
Damit folgt als notwendige Bedingung, dass sich die Angebotsseite zwischen
den Qualitätssegmenten unterscheidet. Dass im hochwertigen Segment die
Menge besonders stark und der Preis besonders wenig nachgibt, passt zu
einem Angebot, das dort elastischer reagiert: Wer eine hochwertige Wohnung
verkauft, kann womöglich den Verkauf eher verschieben und auf bessere
Bedingungen warten, während Verkäufe im unteren Qualitätssegment keinen
Aufschub dulden.
Seltenere Preisnachlässe, kürzere Vermarktung, weniger Abschlüsse
Die Inseratsdaten stützen diese Beobachtung. Vor der Zinswende passten in
allen Segmenten rund 14 Prozent der Anbieter ihren Angebotspreis im Laufe
der Vermarktung an. Bis Ende 2023 stieg dieser Anteil in den unteren drei
Vierteln auf 27 bis 29 Prozent, im obersten Viertel dagegen nur auf 22
Prozent. Der Unterschied liegt nicht in der Höhe der Nachlässe, sondern in
ihrer Häufigkeit.
Auffällig ist, dass die Vermarktungsdauer ausgerechnet im hochwertigen
Segment am wenigsten stieg, wohingegen die Zahl der Verkäufe am stärksten
zurückging. Bis zum Höchststand im dritten Quartal 2024 verlängerte sie
sich im obersten Qualitätssegment um 43 Prozent, im untersten um 76
Prozent. Wenn Anbieter an ihren Preisen festhalten und die Nachfrage
sinkt, sollten Inserate eigentlich länger laufen, nicht kürzer.
Dieser Widerspruch löst sich auf, wenn Inserate häufiger enden, ohne dass
ein Verkauf zustande kommt. Genau das zeigt die Zahl der Transaktionen je
Inserat. Sie fiel im hochwertigen Segment um 60 Prozent, im unteren
Qualitätssegment um 47 Prozent. Je höher die Qualität, desto seltener
scheint ein Inserat also in einem erfolgreichen Verkauf zu münden.
„Ein Preisindex misst nur die Verkäufe, bei denen sich beide Seiten
geeinigt haben. Wenn im hochwertigen Segment besonders viele Eigentümer
den Verkauf eher abbrechen, als größere Abschläge hinzunehmen, bleibt eine
bestimmte Auswahl von Verkäufen übrig. Die gemessenen 9 Prozent
Preisrückgang beschreiben deshalb nur einen Teil dessen, was sich dort
verändert hat. Wer den Markt beurteilen will, kommt mit Preisen allein
nicht aus und muss ebenso auf die Zahl der Transaktionen, auf
Preisanpassungen in Inseraten und auf die Vermarktungsdauer schauen. Genau
diese Kennzahlen stellen wir im GREIX bereit!“, sagt Jonas Zdrzalek
(https://www.kielinstitut.de/d
Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Für den Fall, dass die Nachfrage wieder stärker anzieht, ergibt sich
daraus eine überprüfbare Erwartung. Im hochwertigen Segment sollte
zunächst die Zahl der Verkäufe steigen, während die Preise vergleichsweise
wenig reagieren. Ob die zurückgehaltenen Objekte tatsächlich auf den Markt
zurückkehren, ist offen: Eigentümer können einen aufgeschobenen Verkauf
auch dauerhaft aufgeben, die Wohnung vermieten oder innerhalb der Familie
übertragen.
Jetzt ganzen Report lesen: Lässt sich am Preis noch etwas
machen?/https://www.kielinstit
noch-etwas-machen-heterogenita
zinswende-20097/
Hinweis:
GREIX Insight ist eine neue Publikationsreihe, die einzelne Entwicklungen
am deutschen Wohnimmobilienmarkt vertieft. Grundlage sind die
Transaktionsdaten der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sowie
Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank. Weitere Informationen zu
Datenbereinigung und Methodik unter www.greix.de/https://www.greix
