GREIX Portfolioanalyse: Räumliche Diversifikation zahlt sich aus
Wohnimmobilien in deutschen Städten sind keine homogene Anlageklasse. Sie
unterscheiden sich stark nach Standort, Marktphase und Risiko. Das
eröffnet Renditechancen. Eine neue Portfolioanalyse des German Real Estate
Index (GREIX) zeigt: Wer sein Immobilienportfolio zwischen 1995 und 2025
über mehrere deutsche Städte gestreut hat, konnte bei vergleichbarem
Risiko historisch einen um gut 27 Prozentpunkte höheren Endwert erzielen
als mit einem marktgewichteten Portfolio.
Die Analyse des GREIX liefert drei zentrale Befunde: Erstens bildet ein
marktgewichtetes Portfolio – also eines, das Städte nach ihrem Anteil am
Transaktionsvolumen gewichtet – einen sinnvollen Ausgangspunkt, da es
bereits ein gutes Verhältnis zwischen Kapitalgewinnen und Risiko bietet.
Zweitens zeigt sich allerdings, dass selbst relativ zu dieser breiten
Benchmark historisch Optimierungspotenzial bestand. Drittens ist die
Zusammensetzung optimaler Portfolios nicht stabil: Sie verschiebt sich
deutlich mit der Marktphase. Wer Anlageentscheidungen allein basierend auf
einem Aufschwung oder Abschwung trifft, riskiert Fehlsteuerungen in einem
veränderten Marktumfeld.
„Unser Befund ist nicht überraschend: Breit streuen ist besser als alles
auf eine Stadt zu setzen. Die Zusammensetzung variiert aber mit der Zeit.
Immobilieninvestoren brauchen also beides: räumliche Diversifikation und
ein Gespür dafür, in welcher Marktphase sie sich befinden“, sagt Jonas
Zdrzalek (https://www.kielinstitut.de/d
zdrzalek/
Diversifikation lohnt sich
Grundlage der Analyse sind GREIX-Daten zu Eigentumswohnungen in deutschen
Städten seit 1995. Auf Basis eines klassischen Markowitz-Ansatzes, bei dem
Rendite und Risiko miteinander abgewogen werden, wurden effiziente
Portfolios konstruiert und mit einer marktgewichteten Benchmark
verglichen. Die Analyse betrachtet dabei ausschließlich Kapitalgewinne und
bildet keine Gesamtrendite inklusive Mieteinnahmen ab. Zusätzlich wird
vereinfachend angenommen, dass jede Stadt dabei bereits ein intern
diversifiziertes lokales Immobilienportfolio darstellt.
Das Ergebnis: Das marktgewichtete Portfolio liegt mit rund 3,21 Prozent
jährlichem Preiszuwachs bei 2,72 Prozent Risiko bereits günstig im
Rendite-Risiko-Raum. Die Analyse zeigt jedoch, dass bei gleichem Risiko
historisch ein jährlicher Kapitalgewinn von rund 3,56 Prozent erreichbar
gewesen wäre. Über 30 Jahre hätte das einen um gut 27,5 Prozentpunkte
höheren Endwert bedeutet.
Effiziente Kombinationen verschieben sich mit den Marktphasen
Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in deutschen Städten verlief
seit 1995 in klar unterscheidbaren Phasen: Seitwärtsbewegung bis Ende
2009, ein ausgeprägter Boom bis Ende 2021 und seitdem eine Korrekturphase.
Hinter dem gesamtdeutschen Aggregat stehen dabei sehr unterschiedliche
lokale Verläufe. Ein Standort, der sich langfristig als wachstumsstark
erweist, muss nicht in jedem Marktumfeld der Gewinner sein.
Während in der Zeit der stagnierenden Preisen zwischen 1995 bis 2009
ausgewogenere Mischungen mit Städten wie München und Düsseldorf
dominierten, wurden in der Boomzeit von 2010 bis 2021 optimale Portfolios
stark von Münster und Berlin getragen. Chemnitz und Duisburg bestimmen in
der aktuellen Korrekturphase seit 2022 die Zusammensetzung der effizienten
Kombinationen. Schon dieser Vergleich macht deutlich: Die Gewinner einer
Phase sind nicht automatisch die Gewinner der nächsten.
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Diversifikation lohnt sich/https://www.kielinstitut.
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Methodischer Hinweis
Die Analyse basiert auf öffentlich zugänglichen GREIX-Kaufpreisindexdaten
für Eigentumswohnungen in deutschen Städten seit 1995 (Datenstand: 5.
Februar 2026) und nutzt annualisierte Veränderungsraten auf Basis eines
Vier-Quartals-Durchschnitts. Die konstruierten Portfolios basieren
ausschließlich auf Kaufpositionen (keine Leerverkäufe); Transaktionskosten
und Mietrenditen bleiben unberücksichtigt.
Über den GREIX-Kaufpreisindex
Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für
Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes
Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen
Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur
Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur
Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den
Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht,
etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage
oder dem energetischen Zustand.
Was ist der GREIX-Kaufpreisindex?
Der GREIX-Kaufpreisindex ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf
Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die
notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die
Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr
1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe
des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert
und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden. Auf
https://www.greix.de/ stehen Kaufpreisindizes für verschiedene Segmente in
derzeit 24 Städten frei zur Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um
weitere Städte erweitert werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Kaufpreisindizes
verwendet?
Die Datenerhebung findet bei den lokalen Gutachterausschüssen statt. Dabei
werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Auswertung
der Kaufpreise wird mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und
statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) vom Kiel Institut
vorgenommen. Der GREIX-Kaufpreisindex steht somit für höchste
wissenschaftliche Datenqualität.
