GREIX-Mietpreisindex Q1 2026: Mietdynamik bremst – Berlin unter Vorjahresniveau
Die Angebotsmieten in deutschen Städten stiegen im ersten Quartal 2026 nur
noch moderat. Im bundesweiten Durchschnitt legten die Mieten nominal um
0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 2,9 Prozent gegenüber dem
Vorjahresquartal zu. Das ist die niedrigste nominale Jahreswachstumsrate
seit dem vierten Quartal 2021. Inflationsbereinigt ergab sich im
Quartalsvergleich bereits ein leichter Rückgang von 0,1 Prozent.
Das zeigt das jüngste Update des vom Kiel Institut für Weltwirtschaft
veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex
(https://www.kielinstitut.de/d
Dabei werden die Angebotsmietpreise für Wohnungen auf Basis der VALUE-
Marktdatenbank (https://www.value-
marktdaten.de/portfolio/immobi
Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte, ausgewertet.
„Das Quartalsbild ist eindeutig: Nominal liegt das Wachstum mit 2,9
Prozent im Jahresvergleich auf dem niedrigsten Stand seit über vier
Jahren. Real sind die Mieten im Vergleich zum Vorquartal leicht gesunken.
Und wenn wir zeitlich noch weiter zurückgehen, sehen wir: Gegenüber dem
vorherigen inflationsbereinigten Höchststand von 2020 liegen die realen
Angebotsmieten kumuliert heute nur 2,8 Prozent höher. Das zeigt, dass sich
die Angebotsmieten nicht deutlich anders als die allgemeine Teuerungsrate
entwickelt haben. Wobei der Markt fragmentiert ist und es große
Unterschiede zwischen den Städten gibt“, sagt Jonas Zdrzalek
(https://www.kielinstitut.de/d
Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Große Spannweite in den acht größten Städten
Im Quartalsvergleich (Q1 2026 zu Q4 2025) verlief die Entwicklung in
Deutschlands größten Städten unterschiedlich. Über dem bundesweiten GREIX-
Zuwachs von 0,5 Prozent lagen Düsseldorf (+1,9 Prozent), Hamburg (+1,6
Prozent), Frankfurt a.M. (+1,2 Prozent), Leipzig (+1,1 Prozent) und Köln
(+0,6 Prozent). München lag mit +0,4 Prozent leicht unter dem
gesamtdeutschen Schnitt. Rückgänge verzeichneten dagegen Berlin (−1,8
Prozent) und Stuttgart (−0,2 Prozent).
Mietpreisniveau: München unangefochtener Spitzenreiter
Das aktuelle Mietpreisniveau in Deutschlands acht größten Städten zeigt
weiterhin eine große Spanne. Am teuersten bleibt München mit einer
durchschnittlichen Kaltmiete von 23,56 Euro pro Quadratmeter. Mit
deutlichem Abstand folgen Frankfurt a.M. (17,71 €/m²), Hamburg (16,35
€/m²) und Stuttgart (16,25 €/m²). Berlin (15,84 €/m²) und Köln (15,67
€/m²) bilden das obere Mittelfeld, Düsseldorf liegt bei 14,78 €/m². Das
untere Ende der acht größten Städte markiert Leipzig mit 10,41 €/m².
Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen (GREIX) liegt
aktuell bei 14,36 Euro pro Quadratmeter.
Auch außerhalb der acht größten Städte zeigen sich erhebliche
Unterschiede. Augsburg (14,86 €/m²) liegt bereits über Düsseldorf (14,78
€/m²). Potsdam (14,68 €/m²) und Münster (14,27 €/m²) übertreffen Leipzig
deutlich. Am unteren Ende stehen Chemnitz (6,19 €/m²), Gelsenkirchen (7,56
€/m²) und Hamm (8,33 €/m²). Die Differenz zwischen günstigeren und
teureren Städten bleibt hoch.
Reguläre Mietangebote weiter rückläufig
Im ersten Quartal 2026 lag die Zahl der regulären Inserate auf den
gängigen Plattformen im GREIX um 0,6 Prozent unter dem Vorquartal und
führt damit einen gewissen Trend fort: Im Gesamtjahr 2025 betrug die Zahl
der regulären Inserate rund 250.000 und lag damit unter dem Vorjahreswert
von rund 260.000. Langfristig ist der Rückgang noch deutlicher: Im
gesamten GREIX sank die Zahl regulärer Angebote auf 285.000 (2015) – einem
Minus von rund 22 Prozent. In einzelnen Städten wie Münster oder Potsdam
beträgt der Rückgang gegenüber 2015 sogar 50 bis 55 Prozent.
Gegenläufig entwickelt sich das möblierte unbefristete Segment: In den
acht größten deutschen Städten stieg die durchschnittliche Zahl solcher
Inserate von rund 7.500 (2015) auf rund 23.000 (2025). Im GREIX insgesamt
wuchs das Segment von rund 12.000 auf rund 37.000 Inserate. Gegenüber 2015
entspricht das Zuwächsen von über 200 Prozent in den acht größten
deutschen Städten und im GREIX.
Das Wohnen-auf-Zeit-Segment (befristete, meist möblierte Angebote) bleibt
seit 2018 weitgehend stabil. Die Zunahme beträgt seitdem nur noch 8,4
Prozent in den acht größten deutschen Städten und 7,1 Prozent im GREIX.
Reguläre Angebote bleiben mit 73 Prozent (GREIX) beziehungsweise 63
Prozent (Top 8-Städte) zwar dominant, ihr Anteil sinkt jedoch
kontinuierlich.
„Was die bloßen Mietpreiszahlen nur bedingt zeigen: Der Markt verändert
sich strukturell. Reguläre Inserate sind seit 2015 um über ein Fünftel
zurückgegangen, während möblierte unbefristete Angebote sich in den
Metropolen mehr als verdreifacht haben. Wer heute in einer Großstadt über
die gängigen Plattformen eine Wohnung sucht, trifft zunehmend auf
Konditionen, die vor zehn Jahren noch eine Ausnahme waren“, so Jonas
Zdrzalek.
Alle Auswertungsdaten des GREIX-Mietpreisindex sind unter
https://www.kielinstitut.de/de
frei verfügbar.
Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Mietpreisindex wird als Index berechnet.
Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode)
Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führen viele Inserate mit
besonders hochpreisigen Mieten, etwa aufgrund einer guten Lage oder einem
guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem
solchen Anstieg liegt aber nicht unbedingt eine generelle Steigerung der
Mieten zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der
Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften
der angebotenen Mietwohnungen.
Über den GREIX-Mietpreisindex
Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für
Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes
Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen
Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur
Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur
Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den
Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht,
etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage
oder dem energetischen Zustand.
Was ist der GREIX-Mietpreisindex?
Der GREIX-Mietpreisindex ist ein Mietpreisindex für Deutschland auf Basis
von Angebotsmieten für Wohnungen aus mehreren Plattformen. Er bildet die
Mietpreisentwicklung einzelner Städte und Regionen seit 2012 ab und
basiert auf mehreren Millionen Inseratsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können Trends am Mietmarkt analysiert und der Preisentwicklung des GREIX-
Kaufpreisindex gegenübergestellt werden. Unter
https://www.kielinstitut.de/de
stehen Mietpreisindizes für derzeit 37 Städte und Regionen frei zur
Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert
werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Mietpreisindizes
verwendet?
Die Datengrundlage bildet die VALUE Marktdatenbank (https://www.value-
marktdaten.de/portfolio/immobi
umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus
mehr als 100 Quellen. Die Auswertung der Angebotsmieten wird mit neuesten
wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische
Regressionsmethode) vorgenommen. Der GREIX-Mietpreisindex steht somit für
höchste wissenschaftliche Datenqualität.
