GREIX-Kaufpreisindex Stadtviertel 2025: Schere zwischen Stadtzentren und Randlagen öffnet sich wieder
In deutschen Metropolen driften die Wohnimmobilienpreise innerhalb der
Stadtgrenzen wieder auseinander. Nachdem die Preise in den zentralen Lagen
in den Vorjahren stärker gesunken waren, stiegen sie im Jahr 2025 wieder
kräftiger an als in den Außenbezirken. Dies zeigt die jüngste Auswertung
des German Real Estate Index (GREIX) zu Wohnimmobilienpreisen auf
Stadtviertelebene. Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der lokalen
Gutachterausschüsse und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft.
Die Daten für 2025 deuten auf eine Rückkehr zu den Mustern des letzten
Marktzyklus (2006–2022) hin: In Aufwärtsphasen legen die Preise in den
Zentren stärker zu als in den Randbezirken. Damit kehrt sich der Trend der
jüngsten Korrekturphase um, in der die Innenstädte noch
überdurchschnittliche Verluste verzeichnet hatten.
„Wir beobachten im Jahr 2025 eine Trendumkehr: Nachdem die Preise in den
Stadtkernen während der Phase steigender Zinsen überproportional
nachgegeben haben, sehen wir nun eine Gegenbewegung. Eine Hypothese ist,
dass Wohnimmobilien in zentraler Lage aufgrund ihres geringeren Risikos
sensitiver auf Veränderungen von Zinsen reagieren“, sagt Jonas Zdrzalek,
GREIX-Projektleiter am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Während das Preisverhältnis zwischen Zentrum und Randlage im Jahr 2024 auf
einen Wert von ca. 1,25 gesunken war, kletterte es im Jahr 2025 auf 1,27
an. Das bedeutet, dass Wohnungen in zentralen Lagen im Schnitt rund 27
Prozent teurer sind als in nicht-zentralen Lagen. Zum Vergleich: Im Jahr
1990 betrug dieser Aufschlag lediglich fünf Prozent und hat sich seitdem
mehr als verfünffacht.
Stärkeres Wachstum in den Stadtzentren – Berlin als Sonderfall
In Städten wie Düsseldorf und München stiegen die Preise in den Zentren um
fast vier beziehungsweise über drei Prozentpunkte stärker an als in den
Außenbezirken. Eine Ausnahme bildet Berlin: Hier war das Preiswachstum in
den Randlagen im Jahr 2025 knapp über einen Prozentpunkt stärker als im
Zentrum.
Innerhalb der Städte bestehen große Preisunterschiede
Die Unterschiede innerhalb der Top-7-Städte sind erheblich, wobei Berlin
die Liste anführt. In der Hauptstadt kostet der Quadratmeter in zentralen
Lagen wie im Ortsteil Mitte mehr als doppelt so viel wie im günstigsten
Bezirk Spandau.
Einblicke in die Metropolen
– Köln & Frankfurt: In Köln zahlen Käufer in der Innenstadt mit ca. 6.000
EUR/m² fast doppelt so viel wie in Porz (ca. 3.200 EUR/m²). Ähnlich hoch
ist die Differenz in Frankfurt mit einem Aufschlag von rund 85 Prozent
zwischen dem Westend/Innenstadt (7.300 EUR/m²) und Frankfurt West (4.000
EUR/m²).
– München: Die bayerische Landeshauptstadt bleibt preislich in einer
eigenen Liga. Während Altstadt-Maxvorstadt bei 11.900 EUR/m² liegt, ist
selbst der Preis im günstigsten Viertel Moosach-Milbertshofen mit ca.
7.500 EUR/m² höher als die Preise in den teuersten Lagen aller anderen
deutschen Großstädte.
– Stuttgart: Hier ist das Preisgefüge am homogensten. Dennoch beträgt die
Preisdifferenz zwischen dem teuersten Stadtviertel Mitte-Nord mit 5.500
EUR/m² und dem günstigsten Neckar-Ost mit 3.600 EUR/m² mehr als 50
Prozent.
Jetzt vollständigen Bericht lesen: GREIX Kaufpreisindex Stadtviertel 2025:
Preisabstände zwischen Zentrum und Randlagen nehmen wieder
zu/https://www.kielinstitut.de
stadtviertel-2025-preisabstaen
wieder-zu-19631/
Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Kaufpreisindex (https://www.greix.de/) wird
als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren
(hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei
durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ein Verkauf besonders
vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen,
einer guten Lage oder eines guten Zustands, führt beispielsweise zu
steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg
liegt jedoch keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch
die Indexbildung gibt es keine Verzerrung der Preisentwicklung nach oben
oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Über den GREIX-Kaufpreisindex
Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für
Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes
Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen
Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur
Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur
Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den
Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht,
etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage
oder dem energetischen Zustand.
Was ist der GREIX-Kaufpreisindex?
Der GREIX-Kaufpreisindex ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf
Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die
notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die
Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr
1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe
des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert
und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden. Auf
https://www.greix.de/ stehen Kaufpreisindizes für verschiedene Segmente in
derzeit 24 Städten frei zur Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um
weitere Städte erweitert werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Kaufpreisindizes
verwendet?
Die Datenerhebung findet bei den lokalen Gutachterausschüssen statt. Dabei
werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Auswertung
der Kaufpreise wird mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und
statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) vom Kiel Institut
vorgenommen. Der GREIX-Kaufpreisindex steht somit für höchste
wissenschaftliche Datenqualität.
