GREIX: Eigenkapital bremst den Weg ins Eigenheim aus
Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland ist in den letzten
40 Jahren deutlich zurückgegangen. Allerdings ist nicht die monatliche
Belastung durch Zins und Tilgung das Hauptproblem, sondern der massiv
gestiegene Eigenkapitalbedarf. Das zeigt eine GREIX-Auswertung des Kiel
Instituts. Ein Generationenvergleich zwischen den heute Jungen und Alten
zeigt: Seit 1980 hat sich der erforderliche Eigenkapitalanteil in
deutschen Städten ungefähr verdoppelt.
Millennials, die in den vergangenen
10 Jahren eine Immobilie finanzieren wollten, mussten im Schnitt fast 14
Jahre sparen, um genug Eigenkapital aufzubauen – doppelt so lange wie
seinerzeit die Generation der Babyboomer.
Die Forscher haben in ihrer Auswertung Immobilienpreise,
Hypothekenkonditionen, Haushaltseinkommen und Kaufnebenkosten von 1980 bis
2024 ausgewertet.
Jetzt kompletten Bericht lesen: (H)ausgeträumt: Eigenkapital als Hindernis
zum Eigenheim/https://www.kielinst
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Demnach ist der Immobilienkauf heute durch eine deutlich gestiegene
Eigenkapitalquote sehr viel schwerer geworden. In den 1980er-Jahren
reichte für die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Schnitt etwa das
1,7-Fache des Jahreshaushaltseinkommens, heute sind mehr als 3
Jahresgehälter nötig.
Bei Einfamilienhäusern war in der Hochphase des Immobilienbooms sogar das
7-Fache des Jahreshaushaltseinkommens als Eigenkapital für eine
Finanzierung nötig, aktuell liegt der Wert bei mehr als dem 5-Fachen. In
den 1980er-Jahren reichte im Schnitt das 3,6-Fache
Jahreshaushaltseinkommen als Eigenkapital für einen Kredit.
Ursächlich dafür ist vor allem der Preisboom im laufenden und vergangenen
Jahrzehnt sowie die deutlichen Erhöhungen bei den Grunderwerbsteuern.
Hypothekenquote stabil – Eigenkapitalbedarf explodiert
„Mit einer realistischen Sparquote von 20 Prozent des verfügbaren
Einkommens müssen Haushalte heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige
Eigenkapital zu erreichen – doppelt so lang wie in den 1980er-Jahren“,
sagt Mitautor Jonas Zdrzalek (https://www.kielinstitut.de/d
und-experten/jonas-zdrzalek/
Dagegen sind die laufenden Kreditbelastungen trotz stark gestiegener
Immobilienpreise heute nicht signifikant höher als in den 80er-Jahren,
weil sinkende Zinsen einen Großteil des Preisanstiegs kompensiert haben.
Haushalte der Babyboomer-Generation gaben beim Kauf von Eigentumswohnungen
rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Hypothek aus, Millennials heute
etwa 25 Prozent, also ein ähnliches Niveau.
Familiäre Transfers gewinnen a
Die Autoren schlussfolgern, dass aufgrund des gestiegenen
Eigenkapitalbedarfs immer mehr Menschen auf familiäre Transfers wie
Schenkungen und Erbschaften angewiesen sind, um ein Eigenheim zu erwerben.
Auch der Anteil geerbter Immobilien nimmt zu. „Ob ein Haushalt den Sprung
ins Eigentum schafft, hängt zunehmend davon ab, ob finanzielle
Unterstützung aus der Familie möglich ist“, so Jonas Zdrzalek.
Die Autoren sehen darin nicht nur ein Wohnungsmarktproblem, sondern eine
Herausforderung für soziale Mobilität und Generationengerechtigkeit.
Weniger Hürden beim Immobilienerwerb
Sie plädieren für eine grundlegende Reform der Immobilienförderung.
Maßnahmen, die nur die monatlichen Kreditbelastungen senken, etwa
zinsbezogene Förderprogramme, greifen zu kurz, weil sie vor allem
denjenigen nützen, die das hohe Eigenkapital bereits aufbringen können.
Entscheidend sei, die Einstiegshürden zu senken. Diese könnten durch eine
deutliche Senkung der Grunderwerbsteuer, kombiniert mit einer moderaten
Anhebung der laufenden Grundsteuer, spürbar reduziert werden, ohne die
öffentlichen Haushalte dauerhaft zu belasten. Das würde den Immobilienkauf
insbesondere für junge und vermögensschwache Haushalte erleichtern.
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Jetzt alle Auswertungen des GREIX entdecken:
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Über den GREIX
Der German Real Estate Index (GREIX) ist durch öffentliche Fördermittel
finanziert und hat zum Ziel, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu
erhöhen.
Es gibt regelmäßige Veröffentlichungen zur Entwicklung der
Transaktionspreise, die basierend auf den Kaufpreissammlungen der
regionalen Gutachterausschüsse erfolgen (GREIX-
Kaufpreisindex/https://www.gre
Angebotsmieten auf Basis der Value-Marktdatenbank (GREIX-
Mietpreisindex/https://www.kie
Die Berechnung der Preisentwicklungen erfolgt nach aktuellsten
wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren (hedonische
Regressionsmethode). Der GREIX steht somit für höchste wissenschaftliche
Datenqualität.
Neben den Preisentwicklungen gibt es regelmäßig Sonderauswertungen etwa
zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder
dem energetischen Zustand. Zur GREIX-Übersicht:
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